借名买房约定发生于借名人与出名人之间，属于无名合同，其成立后的法律效果之一仍是基于债权合意而产生的债权请求权。我国物权法律体系确立了物权法定原则及不动产物权的登记生效主义，不动产物权的设立、变动需以登记公示+法定例外为准，债权的合意并不能直接产生物权变动的法律效果，借名人享有的是要求出名人履行借名合意将标的不动产变更登记至借名人名下的债权请求权。只有在完成变更登记后，借名人才能享有标的不动产的物权。债权请求权不具有物权的排他性、对世性和***性效力，无法对抗第三方的强制执行。同居析产法律规定前后有争议。上海市官司房产在线咨询
父母为子女购房出资的性质系赠与《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>婚姻家庭编的解释（一）》第29条规定“当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女个人的赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，依照约定处理；没有约定或者约定不明确的，按照民法典***千零六十二条***款第四项规定的原则处理。”同时，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》（法释[2020]20号）第105条规定“人民法院应当按照法定程序，***、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和结果。”现实生活之中，无论是向父母借款还是父母赠与，往往没有明确的意思表示。虹口房产免费咨询借名买房的法律后果之主流观点：债权请求权观点的内涵！
近年来，我国房地产市场发展迅速，房产日益成为居民家庭的主要财产类型，并兼具居住和投资属性。国家为了确保房地产市场健康发展，不断加大对商品房市场的调控力度，出台了一系列“限购”“限贷”和税收政策，使房地产与普通商品的交易流转产生了较大差别。此外，我国城市商品房市场的发展与住房市场化**进程交织，居民房屋的来源除了普通商品房之外还有动迁房、经济适用房、共有产权房、单位集资房等多种渠道。上述多因素使得我国的房屋与纯粹商品经济环境下的不动产相比更为复杂，不同的房屋或者虽然是同样的房屋但在不同的市场主体之间交易，其交易成本可能存在较大差别。实践中，有的当事人（借名人）基于节约交易成本或者规避政策等考虑，借用他人（出名人）名义签订房屋买卖合同，并将房屋所有权登记至出名人名下，形成所谓“房产代持”状态。对于这类行为应当如何进行法律评价争议较大，主要表现在借名买房合同是否有效以及代持房产的权利归属。
借名买房的成立标准：高度可能性《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》（法释〔2020〕20号）第108条规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。”据此，司法实践中，人民法院往往在借名买房法律关系成立的认定中考虑多种情形，包括：书面或口头借名约定是否存在，无书面借名约定的合理性，首付款项及按揭还款由谁出资，购房合同、发票、不动产权证等全套材料由谁实际保管，标的房屋由谁实际居住或使用，水电燃气及物业管理等日常费用由谁实际支付，是否及时要求办理变更登记等。在完整事实链条的基础上，依据前述司法解释关于待证事实的证明标准需达到高度可能性的规定，人民法院**终审核借名买房法律关系是否成立。父母出资购买的房产，离婚时如何分割？
借名买房的借名人与出名人之间成立借名合同关系。借名合同履行后，双方形成所谓“房产代持”的状态。实践中争议比较大的问题是借名合同的效力以及代持房产的权利归属。在合同效力认定的问题上，不应滥用公序良俗原则，无论当事人是否存在规避政策的动机，或者是房屋具有特殊性质，均不导致借名合同无效。在代持房产权属确定方面，应当严格区分物权和债权不同的权利属性以及权利取得的构成要件，依法认定代持房产的所有权归属于出名人，借名人只拥有对出名人的债权。相应地，代持房产在强制执行时应当作为出名人而非借名人的责任财产。但是，在特定情况下，借名人可以参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第28条的规定，主张排除强制执行。父母首付少部分，登记一方**大部分，登记三人共同共有或两人共同共有。奉贤纠纷房产政策
规避调控政策的借名买房合同效力。上海市官司房产在线咨询
2021年1月1日《民法典》施行前，同居期间的发生财产纠纷按照《最高人民法院关于人民法院审理未办结婚登记而以夫妻名义同居生活案件的若干意见》（已失效）第10条规定，“解除非法同居关系时，同居生活期间双方共同所得的收入和购置的财产，按一般共有财产处理”的规定处理；《民法典》施行后，尚没有法律或司法解释对同居期间的财产分割原则做明确的规定，给各地的法官留下了极大的自由裁量。故本律师依据自己主办过的案件，并查询大量同居析产的案例，对同居期间购买的房产及其他财产的处理原则，整理出大脉络的案件走向以供读者参照（诉讼案件证据细节不同结果不同，深度疑问请咨询专业律师）。上海市官司房产在线咨询
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